Stadt Krefeld

Planungsdezernent Marcus Beyer (links) und Problemimmobilien-Koordinator Jens Franke. Foto: Stadt Krefeld, Presse und Kommunikation

Zum Ende des Jahres läuft das „Modellvorhaben Problemimmobilien" des Landes NRW aus. Auch Krefeld ist seit 2018 Teil des Projektes. „Für uns bedeutet das Ende des Modellvorhabens aber nicht etwa einen Abschluss", erklärt Planungsdezernent Marcus Beyer. „Im Gegenteil: Dank der Bundesförderung haben wir eine gute Basis geschaffen, die uns auch in Zukunft dabei helfen wird, aus Problemimmobilien wieder hochwertigen Wohnraum zu machen." Viele ehemalige Problemimmobilien konnten bereits in den vergangenen Jahren in Wohnraum umgewandelt werden. Auch überregional könnten in diesem Jahr noch Entscheidungen fallen, die der Stadt dabei helfen, gegen Problemimmobilien vorzugehen.

Arbeitsgruppe auf Initiative von Oberbürgermeister Frank Meyer gemeinsam mit der Polizei ins Leben gerufen

Schon vor Beginn der Förderung, im Mai 2017, hatten die Krefelder Stadtverwaltung und die Polizei auf Initiative von Oberbürgermeister Frank Meyer und des damaligen Polizeipräsidenten Rainer Furth eine gemeinsame Arbeitsgruppe ins Leben gerufen. Teilnehmende sind in erster Linie Fachleute aus der Stadtverwaltung, zum Beispiel aus den Fachbereichen Ordnung, Umwelt, Bauaufsicht oder Wohnungsaufsicht, sowie übergeordnet wirkende Behörden wie die Polizei, der Zoll, die Steuerfahndung und die Staatsanwaltschaft. Auch das Jobcenter und der Kommunalbetrieb Krefeld (KBK) gehören zur Arbeitsgruppe.

Im Kollektiv nimmt die Arbeitsgruppe mögliche Problemimmobilien in den Blick und reagiert durch großangelegte Kontrollen auf Verdachtsfälle. „Wir werten zum Beispiel Ordnungswidrigkeiten aus und verschärfen die Beobachtung von Häusern, die im Zusammenhang mit Vermüllung, Verwahrlosung, vermehrter Ruhestörung oder dem Verdacht auf Prostitution stehen sowie von sogenannten Monteurswohnungen", erklärt Jens Franke als Koordinator der Arbeitsgruppe der Stadt Krefeld. „Einige Immobilien beobachten wir auch durch den Einsatz von Personal über einen längeren Zeitraum. Dann kommt es irgendwann zum Zugriff." Dieser erfolgt in der Regel in den frühen Morgenstunden und ist aufgrund der Fülle der Einsatzkräfte meistens hinter verschlossenen Türen von langer Hand geplant. Das Team, das am Einsatz teilnimmt, variiert je nach Immobilie. „Sollte es den Verdacht geben, dass es hier zu Steuerverstößen gekommen ist, nimmt zum Beispiel die Steuerfahndung teil. Besteht die Annahme, dass unangemeldete Arbeiter hier wirken, wird ein Team des Zolls ihre Belange vor Ort prüfen. So setzt sich die Liste fort", erklärt Franke weiter.

Vorher - nachher: Sanierte Immobilie an der Lindenstraße.

Die Einsätze dauern in der Regel mehrere Stunden. Viele der Konsequenzen werden noch vor Ort umgesetzt. Brandschutztechnische Mängel können beispielsweise zu einer unmittelbaren Schließung des Gebäudes oder von Teilbereichen führen. Sollte es zu Feststellungen von unerlaubten Aufenthalten in der Bundesrepublik kommen, werden anschließend aufenthaltsbeendende Maßnahmen ergriffen. Bei einem Verdacht von Steuerhinterziehung werden entsprechende steuerstrafrechtliche Ermittlungsverfahren eingeleitet. Außerdem werden Folgeprozesse angestoßen: Das Melderegister wird zum Beispiel bereinigt und gegebenenfalls erschlichene Sozialleistungen oder kriminelle Vergehen aufgedeckt und entsprechend verfolgt. Oder die Eigentümer werden ordnungsbehördlich aufgefordert, bauliche Mängel zu beheben. Spätere, regelmäßige Kontrollen des Zustands der Immobilie folgen.

Alleine in diesem Jahr wurden 35 weitere Problemimmobilien mit Terminankündigung in kleiner Besetzung kontrolliert

Für die Arbeitsgruppe ist dieser Prozess aufwendig, aber lohnenswert. In diesem Jahr fanden vier großangelegte Kontrollen statt. Drei der kontrollierten Gebäude sind in Folge dessen vollständig oder in Teilbereichen geschlossen worden. Eines der Gebäude wird nun saniert, und zwei weitere stehen zum Verkauf. „Die großangelegten Kontrollen sind aber nur die Spitze des Eisbergs", erklärt Franke weiter. Denn alleine in diesem Jahr wurden 35 weitere Problemimmobilien mit Terminankündigung in kleiner Besetzung kontrolliert und immer wieder bauliche Auflagen ausgesprochen. Darüber hinaus fanden seit 2020 Beratungsgespräche mit über 130 Eigentümern von Krefelder Problemimmobilien statt. „Wir weisen auf Förder- und Beratungsmöglichkeiten hin, stellen aber auch den Kontakt zu seriöseren Investoren und Bauträgern her", sagt Franke. 35 ehemalige Problemimmobilien gelten heute nicht mehr als problematisch - hier werden im Moment Sanierungen durchgeführt, und einige davon sind bereits wieder bewohnbar. „Weitere Bauanträge sind eingereicht worden. Wir rechnen also mit weiteren Entwicklungen", bestätigt der Koordinator.

Das Förderprogramm „Modellvorhaben Problemimmobilie" wurde vom Bund auch dazu eingerichtet, damit Kommunen über Fördermittel Problemimmobilien erwerben können. Die Stadt Krefeld hat von einem Kauf bislang keinen Gebrauch gemacht, noch im November aber könnte ein erster Kaufvertrag abgewickelt werden. „Es gibt oft das Vorurteil, dass wir als Stadt nur erfolgreich gegen Problemimmobilien vorgegangen sind, wenn diese in unseren Besitz übergehen", erklärt Marcus Beyer. „Ein Kauf ist aber immer nur der letzte Schritt und oftmals überhaupt nicht möglich oder notwendig. Dass wir gute Alternativen haben, zeigen die Erfahrungswerte."

Stadt kann Vorkaufsrecht unter bestimmten Voraussetzungen ausüben

Bestandteil eines Prozesses ist immer das Vorkaufsrecht. Dieses kann die Stadt nur unter bestimmten Voraussetzungen ausüben. Kommt eine Problemimmobilie in den Verkauf, kann ein möglicher Käufer das Vorkaufsrecht der Stadt außer Kraft setzen, indem er schriftlich darlegt, dass innerhalb von zwei Jahren durch Sanierung- und Modernisierungsmaßnahmen zeitgemäßer Wohnraum geschaffen wird. Die Umsetzung der Maßnahmen wird von der Stadtverwaltung geprüft. In Krefeld ist das bislang in 25 Fällen gelungen.

An der Seidenstraße ist das zum Beispiel passiert. Ein Projektentwickler aus der Nähe von Berlin hat Mitte des Jahres die damalige Problemimmobilie gekauft und hier schlummerndes Potenzial erkannt, vor allem in der Bausubstanz des Hauses, aber auch in der Lage. Die sieben Wohnungen im Mehrfamilienhaus werden saniert und Büroeinheiten im Erdgeschoss zu zwei Wohneinheiten umgewidmet. Auch eine Baugenehmigung zum Ausbau des Dachgeschosses, das sich bislang im Rohzustand befindet, wurde eingeholt. Hier soll zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Auch die Fassade soll einen neuen Anstrich erhalten. Wenn der Zeitplan eingehalten werden kann, sollen noch vor Weihnachten die letzten Renovierungsmaßnahmen abgeschlossen sein. „Es wurden keine Fördermittel beansprucht, und die Stadt musste nicht investieren", erklärt der Planungsdezernent weiter. „Das ist ein gutes Beispiel dafür, wie so ein Verfahren ablaufen kann: Die Stadt gibt den ersten Impuls, und dann beginnt unter Mithilfe eines Investors ein erfolgreicher Entwicklungsprozess."

Positive Entwicklung an der Lindenstraße

Auch an der Lindenstraße gab es ein erfolgreiches Verfahren. Ein Dritter konnte durch Übernahme der offenen Forderungen eine Zwangsversteigerung, an der sich auch die Stadt Krefeld beteiligte, abwenden und zwei Immobilien erwerben. Der Investor entschied sich dazu, die Gebäude abzureißen. Hier soll nun ein Mehrfamilienhaus entstehen. Nur einige Häuser weiter, ebenfalls auf der Lindenstraße, trägt eine ehemalige Problemimmobilie bereits jetzt ein neues Kleid. Auch hier hat ein Investor aus Krefeld die Ausübung eines Vorkaufsrechts über eine notarielle Abwendungsvereinbarung verhindern können. Er hat sich damit verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren konkrete Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen. Die Fassade wurde bereits gestrichen, Fenster eingebaut und neue Elektro- und Wasserleitungen verlegt. „Die Veränderungen sind von außen zu sehen und beeinflussen das gesamte Straßenbild", sagt Franke. „Das ist ein gutes Beispiel dafür, wie die Entwicklung einer Immobilie zur Aufwertung eines gesamten Quartiers beitragen kann."

Mit Ablauf des Förderprogramms soll der mögliche Kauf von Problemimmobilien dennoch nicht aus dem Blick geraten, beschreibt der Planungsdezernent. Der Geschäftsbereich hat deswegen Haushaltsmittel für 2023 angemeldet, um zwei bis drei Problemimmobilien ankaufen und sanieren zu können, um dadurch zum Beispiel öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen. Über die Mittel entscheidet der Rat, voraussichtlich im Dezember. Auch überregional werden in diesem Jahr noch wichtige Entscheidungen fallen. Ende 2022 soll eine Rechtsverordnung zum Baulandmobilisierungsgesetz in NRW beschlossen werden. Auf dieser Grundlage könnte die Stadt Zweckentfremdung von Wohnraum zukünftig besser ahnden.

Eine ausführliche FAQ-Liste mit den meistgestellten Fragen zum Thema „Problemimmobilien" gibt es online auf www.krefeld.de/problemimmobilien-faq.

 

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